IMU 2025: chi deve pagarla, quando e come calcolare l'importo
L’IMU (Imposta Municipale Unica) è una delle principali imposte sugli immobili in Italia. Non riguarda tutte le abitazioni, ma solo determinati tipi di immobili e situazioni. In questa guida spieghiamo chi è tenuto a pagarla nel 2025, come si calcola, quali sono le scadenze e cosa succede in caso di omesso pagamento.
Cos’è l’IMU
L’IMU è un’imposta patrimoniale dovuta per il possesso di immobili (fabbricati, aree edificabili, terreni), a prescindere dal fatto che generino reddito.
È disciplinata dal D. Lgs. 504/1992 (come modificato da Legge 160/2019, art. 1, commi 739-783) e il gettito va ai Comuni.
Chi deve pagare l’IMU
Sono soggetti all’IMU:
Proprietari di seconde case
Proprietari di abitazioni principali di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)
Proprietari di fabbricati diversi dall’abitazione principale (es. uffici, negozi)
Titolari di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie
Concessionari di aree demaniali e locatari in leasing
Non paga l’IMU chi possiede l’abitazione principale (prima casa) non di lusso, ossia diversa da A/1, A/8, A/9.
Quando si paga l’IMU
L’IMU si paga in due rate annuali:
Prima rata (acconto): entro il 17 giugno 2025
Seconda rata (saldo): entro il 16 dicembre 2025
In alternativa si può pagare l’intero importo in un’unica soluzione a giugno.
Come si calcola l’IMU
Per calcolare l’IMU si parte dalla rendita catastale dell’immobile. I passaggi sono:
Rivalutare la rendita catastale del 5%
Es. Rendita catastale €500 → €500 × 1,05 = €525
Moltiplicare per il coefficiente catastale, che dipende dalla categoria:
Abitazioni (A): × 160
Uffici (A/10): × 80
Negozi (C/1): × 55
Capannoni (D): × 65 o 60
Terreni agricoli: × 135
Esempio: €525 × 160 = €84.000 base imponibile
Applicare l’aliquota comunale IMU
Ogni Comune stabilisce le proprie aliquote (entro limiti nazionali):Abitazioni seconde case: fino al 1,06%
Immobili categoria D: parte allo Stato (0,76%) + eventuale addizionale comunale
Esempio finale:
€84.000 × 1,06% = €890,40 annui (445,20 a giugno, 445,20 a dicembre)
Dove trovare le aliquote del proprio Comune
Le aliquote aggiornate vengono pubblicate:
Sul sito del proprio Comune (sezione tributi o IMU)
Sul Portale del MEF: https://www.finanze.it → sezione “Aliquote IMU”
Come si paga l’IMU
Puoi pagare l’IMU:
Con modello F24 presso banca, posta o online
Attraverso il portale PagoPA (se il Comune lo prevede)
Tramite home banking (usando l’F24 precompilato)
Nel modello F24 si indica:
Codice tributo (es. 3918 per seconda casa)
Codice catastale del Comune
Anno di riferimento
Importo dovuto
Sanzioni per mancato pagamento
In caso di ritardo:
Entro 14 giorni → sanzione ridotta 0,1% al giorno
Dal 15° al 30° giorno → 1,5%
Fino a 1 anno → 1,67% + interessi legali
Dopo 1 anno, scatta il ravvedimento lungo (3,75% + interessi).
In caso di mancato versamento, il Comune può inviare avvisi di accertamento e sanzioni fino al 30%.
Casi particolari: IMU 2025
Coniugi con case in Comuni diversi: se non separati e residenti in due immobili distinti, pagano entrambi l’IMU sulla casa non condivisa (sentenza Corte Costituzionale n. 209/2022)
Immobili affittati: l’IMU spetta interamente al proprietario, anche se il reddito è tassato IRPEF
Comodato gratuito a parenti: possibile riduzione del 50% della base imponibile, se in favore di genitori o figli, con residenza e uso come abitazione principale
Fonti ufficiali
Legge 160/2019, art. 1, commi 739-783
Decreto legislativo 504/1992
Portale del Dipartimento Finanze – IMU
Risoluzione MEF n. 6/DF del 2020
Sentenze Corte di Cassazione e Corte Costituzionale 2021-2022
